So nach dem leidigen Küchenthema kommt jetzt noch einmal ein kleiner Roman, diesmal geht es von der Vorbemusterung über die Bemusterung zur Werksplanung. Aber vorher…

Auf die lange Bank

Okay, Asche auf mein Haupt. Die Bemusterung ist nun schon ein dreiviertel Jahr her. Ein. Dreiviertel. Jahr. Oliver und Elena halten mich zwar ordentlich auf Trab (frischgebackener Zweifach-Papa und so), aber sind wir ehrlich: Das ist nur die halbe Wahrheit. Die ganze Wahrheit ist: Ich hatte schlicht keinen Bock. Das Thema Bemusterung und Werksplanung ist zäh wie Kaugummi, technisch trocken und zieht sich über einen Zeitraum, bei dem man schon mal vergessen kann, dass man eigentlich ein Haus baut. Aber Jammern hilft nix – wir wollen ja fertig werden. Also, Vorhang auf für das erfreulich Unerfreuliche.

B wie begrenztes Budget

Erinnert ihr euch an die Vorbemusterung? Da wir ja strebsame Bauherren sind, hatten wir die bei Keitel schon vor Vertragsabschluss erledigt. Damals führte uns der Chef persönlich durchs Bemusterungshaus, weil unser Verkäufer verhindert war.

Das Keitel-Bemusterungshaus: Zweieinhalb Etagen voller Möglichkeiten – oder auch nicht. Wer sich gerne zwischen 150 verschiedenen Türgriffen entscheidet, ist hier falsch. Wer aber froh ist, wenn die Auswahl auf 15 Stück begrenzt ist, um keine Entscheidungsparalyse zu bekommen (so wie wir), der fühlt sich pudelwohl.

Sanitär ist outsourced: Keitel macht das nicht selbst, sondern schickt einen zum „Eisenfischer“ um die Ecke. Da gibt es dann die volle Dröhnung an Fliesen und Badmöbeln.

Kosten-Reality-Check: Der Keitel-Standard ist solide, aber sagen wir mal: „Holzklasse“. Wer es schick will, sollte direkt 10.000 bis 20.000 Euro Puffer einplanen. Spoiler: Wir werden den Puffer brauchen.

Mai 2025: Der Ernst des Lebens

Fast Forward in den Mai ’25. Der Bauantrag ging durch wie Butter (ein Wunder!), und wir standen motiviert auf der Matte.

Taktischer Schachzug: Wir haben die Badbemusterung auf einen extra Tag gelegt. Beste. Entscheidung. Ever. So hatten wir zwei volle Tage für den Rest bei Keitel.

Wer jetzt denkt, Bemusterung sei wie in diesen Wohn-Shows, wo man bei einem Glas Sekt stundenlang Farbfächer an die Wand hält: Pustekuchen!

Technik, Technik, Technik: In welche Richtung öffnet die Tür? Wo verläuft das Kabel für den elektrischen Schnickschnack? Welches Glas kommt in welches Fenster?

Verpflegung: Ein kleiner Dämpfer am Rande – die belegten Brötchen bei der Werksführung damals waren besser. Man merkt: Die Unterschrift ist gesetzt, der „Honig-ums-Maul-schmier“-Modus ist vorbei. Jetzt wird gearbeitet.

Wir haben uns durchgekämpft. Ein Highlight (im negativen Sinne) war die Fassade.

Farbwahl: Wir wollten kein Standard-Weiß. Nach langem Hin und Her im Konfigurator wurde es STO 16044 (ein Beige-Ton, von dem wir hoffen, dass er in echt so aussieht wie auf dem Bildschirm).

Die Blech-Falle: Keitel wollte uns ein Folienverbundblech zum Schutz der Fassade verkaufen. Kostenpunkt: Aberwitzige 380 Euro pro laufendem Meter. Plus 200 Euro, wenn es hübsch aussehen soll (Aluverblendung). Wir haben dankend abgelehnt. Man muss ja nicht jeden Quatsch mitmachen.

Eine Woche später kam die Rechnung. Oder wie man im Fachjargon sagt: Die Mehr- und Minderkostenaufstellung.

Das Ergebnis: Rund 15.000 Euro Mehrkosten. Autsch. Hier mal für die Excel-Nerds unter euch (ich weiß, ihr seid da draußen) die Highlights der Preistreiber:

• Kranversetzung Garage: 2.600 €
• Erhöhung Garage: 2.700 €
• Windbrett (blechverkleidet): 2.200 €
• Balkon (verputzt): 1.800 €
• Garagenfarbe (Hausfarbton): 1.700 €
• Garagentor: 1.500 €

Wir hatten zwar akribisch kalkuliert, aber diese Summe tat trotzdem weh. Es ist wie beim Zahnarzt: Man weiß, es muss sein, aber man freut sich nicht über die Rechnung.

Pittiplatsch

Eigentlich war alles fix. Eigentlich. Aber mit dem Bad war ich immer noch nicht glücklich. Und da durch die Vormauerungen eh Mehrkosten im Raum standen, habe ich den „Gordischen Badknoten“ noch einmal aufgeschnürt.

Ich habe zwei Varianten in den Reddit-Ring geworfen:

Gewonnen hat: Keine davon.

Die Siegerin: Option Nummer 3. Auf Drängen meiner Frau habe ich noch eine weitere Version durchgespielt. Und was soll ich sagen? Sie hatte recht (lasst sie das bloß nicht lesen).

Um sicherzugehen, dass man sich da drin nicht wie in einer Sardinenbüchse fühlt, habe ich das Ganze visualisiert – inklusive Menschen von oben, um die Durchgangsbreiten zu checken:

Das Fazit: Bessere Aufteilung, und am Ende haben wir durch die Änderung sogar Geld gespart. Die Dame von der Bemusterung tat uns zwar leid, weil sie alles nochmal umwerfen musste, aber hey: Wir müssen da drin wohnen, nicht sie.

Werksplanung: Das große Warten

Nachdem wir die Mehrkosten geschluckt und unterschrieben hatten, hieß es: Warten.

Aussage Keitel: 4 bis 12 Wochen. Realität: Fast die vollen 12 Wochen.

Das war nach dem Warten auf den ersten Architektenentwurf die quälendste Zeit des ganzen Projekts. Man sitzt da und hofft, dass nicht der Anruf kommt: „Das geht so alles technisch nicht.“

Aber wir hatten Glück (oder Keitel hat gut taktiert): Fast alles ging durch. Einzige Absage: Die Tür unter der Treppe darf nicht nach innen öffnen. Geschenkt.

Wir haben den Plan dann nochmal mit der Lupe geprüft. Tatsächlich hatten sich beim Übertrag vom Entwurf unserer Architektin Frau Forster zur Keitel-Werksplanung kleine Fehler eingeschlichen – hier ein Fenster 5 cm zu weit links, da eins zu weit rechts. Nichts Wildes, aber gut, dass wir nachgemessen haben.

Die Kröte zum Schluss: Aktuell schlagen wir uns noch mit Kleinigkeiten herum („Können wir das Rohr 50 cm nach links schieben?“). Aber eine bittere Pille gab es noch: Wegen des Splitgeräts der Wärmepumpe und der örtlichen Schneelast musste das Garagendach verstärkt werden. Kostenpunkt: 2.000 Euro extra. Eine Kröte, zweifelsohne. Aber wenn das die größte bleibt, die wir schlucken müssen, dann Mahlzeit.

Glückskeks

Gibt es zum Schluss wieder eine Weisheit? Ja, und die tut mir selbst am meisten weh:

„Aufgeschoben ist nicht aufgehoben – es wird nur teurer und nerviger.“

Lass den Kram nicht liegen. Egal ob Blogbeiträge oder Entscheidungen für die Baustelle. Irgendwann holen sie dich ein, und meistens haben sie dann eine Rechnung dabei.

Ein gutes dutzend Wochen lang hält also meine Motivation. Nun ja, immerhin. Die Muse ist weg und übrig bleibt ein müder Bauherr. Nicht ganz unglücklich. Frischgebackener zweiter Papa, aber nichtsdestotrotz kreativ ausgesaugt. Für unser Haus brenne ich natürlich nach wie vor, aber die Dokumentation des Ganzen im Blog ist bei mir gerade in den Hintergrund gerückt. Trotzdem möchte ich natürlich nicht, dass hier alles den Bach runtergeht und die KI-Kommentatoren übernehmen, von daher werde ich versuchen, das Wichtigste immer wieder hier reinzubringen. Ich wollte ja eigentlich den Fortschritt festhalten. Die Finesse und der Umfang werden aber hier und da leiden. Den Pulitzerpreis habe ich allerdings eh schon abgeschrieben.

Zeitreise

Nachdem wir Anfang Dezember uns auf Keitel und Wolf eingegrenzt hatten, haben wir sofort Kontakt zu den Fertighausexperten gesucht und die Vertragsprüfung in Auftrag gegeben. Glücklicherweise konnte die auch noch im Dezember über die Bühne gehen. Die Kurzform: Beide Anbieter haben faire Vertragskonditionen. Wir haben uns nachträglich trotzdem noch ein paar Punkte reinverhandelt. Das Geld war es dann allemal wert.

Einschub. Nachtrag: Wir hätten noch versuchen sollen, uns eine kürzere Bauzeit in den Vertrag reinzuverhandeln bzw. in diesem Punkt seitens des Vertrages Klarheit zu schaffen. In unserem Vertrag steht sinngemäß, dass wir das Haus schlüsselfertig spätestens 11 Monate nach Erfüllen der Bauvoraussetzungen übergeben bekommen. Bauvoraussetzungen sind: Bemusterung abgeschlossen, Finanzierung eingetütet, Bauantrag genehmigt, Gebäudeversicherung und jetzt kommt’s: Baugrube und Keller/Bodenplatte stehen. Das Problem ist, den letzten Punkt hat der Haushersteller selber in der Hand. Ohne Bauanlaufgespräch passiert bei den Erd- und Kellerbauern nichts.

weiter gehts…

Ich habe gleichzeitig immer wieder auf die Zinsentwicklung und allgemein auf die Finanzen geschielt. Da sich in diesem Zeitraum unsere allseits beliebte Regierung entschlossen hat, ein halbes Jahr vor Ende ihrer Amtszeit abzudanken und keinen Haushalt für 2025 zu beschließen, wurden hier und da schon Gerüchte laut, dass es wohl im Januar ’25 einen Förderstopp für KfW-Programme geben könnte. Mir ging also entsprechend die Muffe. Gerechnet hätte sich der KfW-Kredit für uns schon. Die Entlastung wären etwas über 100 Euro im Monat gewesen mit dem Bonus von 5 tilgungsfreien Jahren für den KfW-Teil. Nicht die Welt, aber wieso darauf verzichten? Jedenfalls wollten wir die Baufinanzierung daher noch im Dezember abschließen. Der Zeitpunkt war nicht ungünstig. Die Zinsen haben sich etwas nach unten bewegt und zumindest für den Dezember schien das Förderprogramm ja noch safe.

Es gab allerdings ein paar Probleme. Für ein Bankdarlehen mit KfW-Antrag brauchen wir einen Energieausweis. Den gibt es aber nur von einem Energieberater, der im Normalfall von der Hausbaufirma beauftragt wird. Wir konnten Keitel Haus bequatschen, dass sie den Energieausweis im Vorfeld erstellen – unter der Bedingung, dass wir die Kosten dafür bezahlen, sollte der Vertrag nicht zustande kommen. Die Kosten schienen uns fair, und wir haben zugesagt. Das Problem jetzt war die für den Energieausweis nötige Wohnflächenberechnung. Da unsere Architektin im Dezember selbst über beide Ohren in Arbeit steckte und wir den Ausweis besser gestern als heute brauchten, gingen wir nochmal auf Keitel zu. Auch das war kein Problem, und wir hatten keine zwei Wochen später unseren Energieausweis.

Anfang Dezember stand auch noch die Beratung bei unserem Finanzierer an, der schon mal alles klar machte, sodass wir mit Eintrudeln des Energieausweises direkt loslegen konnten. Am 18. Dezember war es dann soweit, und wir haben einen riesigen Berg Dokumente bekommen, den wir dann hurtig ausgefüllt und bei Dr. Klein hochgeladen haben. Es war rückblickend ein richtig gutes Timing, da die Konditionen kurz nach unseren Treffen am 04.12. angefragt wurden und seitdem stehen. Hier die Zinsentwicklung seitdem:

Grundsätzlich kann man bei den Zinsen auf Pfandbriefen noch ein Viertelprozent draufrechnen, sodass wir schlussendlich bei 3,04 % Bankdarlehen und 1,49 % KfW-Darlehen gekommen sind. Das ergibt 2,62 % effektiven Mischzins über eine Laufzeit von 15 Jahren. Vor drei Jahren hätten wir noch zu unter 1 % abschließen können, aber in Anbetracht der Umstände gar nicht mal so schlecht – und wer weiß, ob und wann es nochmal eine Phase gibt, bei der Bauzinsen für unter 1 % weggehen. Damit würden die Preise jedenfalls nochmal einen riesen Sprung nach oben machen – oder, um es cheesy zu formulieren: Lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach. Entsprechend konnten wir auch unseren Kreditrahmen nochmal um 30k Euro nach oben strecken, um dann letztendlich 630 TAUSEND Euro Kredit aufzunehmen. Bekloppt! (@zukünftiges Ich: Ja, das war mal viel Geld!)

Lustigerweise ist unsere Befürchtung, dass das KfW-Darlehen zum Januar ausläuft, nicht eingetreten. Dafür haben es ab Januar die Vögel von den Dächern gezwitschert, dass die Bundesregierung wohl einen historischen Schuldenberg aufnehmen möchte, um die Franzosen, äh, Russen ein für alle Mal im Feld zu bezwingen. Entsprechend haben sich die Zinsen nach oben korrigiert. Schauen wir mal, wohin diese geistige Verirrung führen wird.

Weitere Überraschungen im Nachgang

Überraschung 1 war, dass ich damals dachte, man könne sich entscheiden, ob man erst den eingebrachten Eigenanteil anfasst oder auf den Kredit zurückgreift. Ziemlich naiv… Wir müssen erst unseren Eigenanteil vollständig aufbrauchen. Der Vorteil dabei ist, dass die Bauzinsen bzw. die zinsfreie Zeit erst dann anläuft, wenn wir tatsächlich den Kredit anfassen, was wohl erst mit der Rechnung für die Bodenplatte passieren wird.

Überraschung 2 kam leider von Keitel. Nachdem man uns mündlich gesagt hatte, dass das Haus Herbst/Winter ’25 gestellt wird und wir im Frühjahr ’26 einziehen können, hieß es plötzlich bei der Bemusterung, dass der Stelltermin April ’26 sei und wir voraussichtlich Herbst/Winter ’26 einziehen können. Das wäre absolut unschön. Schließlich haben wir unseren Kredit ja ganz blauäugig schon recht früh abgeschlossen. Ab Januar ’26 fallen bei uns Bereitstellungszinsen an, und das nicht zu knapp. Ich habe das mal für den hypothetischen Fall mit Rechnung im Mai (wie sollte es anders sein) in Excel durchgerechnet.

Mal sehen, ob wir da noch etwas dran drehen können. Aber das ist eine andere Geschichte und soll ein andermal erzählt werden.

Vor der Entwurfsplanung musste der finanzielle Rahmen mehr oder weniger stehen. Wo aber anfangen? Schauen wir zunächst mal auf die Seite der Kreditgeber. Der große Sturm ist erstmal vorbei. Vielleicht sind wir gerade im Auge des Orkans. Who knows? Jedenfalls sind die Bankzinsen sind ja momentan wieder ein bisschen vorhersagbar und haben sich zwischen 3 und 3,5 Prozent eingependelt. Das ist zwar schlimm, aber zumindest kalkulierbar. Zusätzlich haben wir da noch die KfW. Die Wundertüte mit den aktuell nur mittelguten Förderkrediten ist sicher nicht für Kontinuität bekannt. Töpfe sind irgendwann leer. Wann sie wieder voll sind, weiß auch niemand sicher. Die Zinskonditionen können sich massiv innerhalb eines Tages ändern. Aber klar, wer braucht schon Planungssicherheit bei so einem Nebenbei-Projekt wie einem Hausbau? Um es kurz zu machen: Auf der Kreditgeberseite herrscht Chaos. Mittlerweile aber zumindest etwas vorhersehbares Chaos.

Und bei uns? Zumindest da kann ich ja wohl etwas für Ordnung sorgen, oder? Zunächst einmal toll, dass meine Frau so akribisch Buch über unsere Einnahmen und Ausgaben führt. Damit kann man sicher etwas anfangen. Was jetzt für den maximalen Kreditrahmen noch fehlt, ist eine Annahme, was wir uns leisten können. Ich hab’s ja schon mal geschrieben: Unser finanzielles Maximum ist mein Gehalt abzüglich der minimalen Lebenshaltungskosten. Das wäre für uns der Worst-Case und trotzdem noch zu managen. Über 30 Jahre wird das sicher nicht der Fall sein, aber gerade wenn unsere Familie noch im Wachstum begriffen ist, ist das ja kein ganz unrealistisches Szenario. Es ist schon blöd. Gerade dann, wenn Tilgen richtig viel bringt, hat man das Geld dafür nicht… Hach, wäre ich doch nur reich. Wobei, dann hätte ich sicher andere Sorgen…

Genug geträumt. Wie sieht die Berechnung nun aus? So:

Ich habe eine Excel-Tabelle gebastelt, in die ich alle Daten von der Bank und der KfW eingeben kann. Hinter jeder Zahl steckt eine Berechnung oder eine eigene penibel durchgerechnete Exceltabelle. Einzig die tilgungsfreien Jahre bei der KfW habe ich bei meinen Berechnungen nicht berücksichtigt. Unsere maximale monatliche Belastung haben wir auf 2.500 Euro festgelegt. Der Wert stimmt nicht auf den Cent, da es hier natürlich immer zu Schwankungen kommen kann. Letzte Woche erst hat uns die Debeka freundlich eröffnet, da wir im Jahr 2025 mit ca. 140 Euro monatlichen Mehrkosten zu rechnen haben. Jedenfalls ergibt sich damit inklusive aller Nebenkosten ein Maximalpreis für den Hausbau von 700.000 Euro. Hört sich viel an, aber nachdem wir gerade so langsam alle Angebote auf dem Tisch haben, wird es wohl mit den 700.000 Euro auch ganz gut passen.

Spannend finde ich in diesem Zusammenhang eigentlich zwei Dinge:

• Der KfW 300-Kredit kann nicht so viel, wie es auf dem Papier aussieht. Die geringste Belastung ergibt sich beim „KfW4“-Kredit mit einer Laufzeit von 35 Jahren. Gegenüber einem reinen Bankdarlehen mit 3 % sind das am Monatsende aber „nur“ 100 Euro mehr. Die KfW kann also machen was sie will. Wir können unser Haus trotzdem noch bauen. Gut!
• Schulden werden durch Inflation entwertet. Ich bin von der Zielinflation der EZB von 2 Prozent ausgegangen. Ohne Inflation muss ich grob geschätzt für jeden Euro, den ich mir leihe, 2 Euro zurückzahlen. Mit Inflation sind es nur Eineurofuffzig.

Eigentlich wollte ich jetzt noch etwas über bunte Bildchen und schlaflose Nächte schreiben, aber irgendwie passt das gar nicht zu den ganzen Zahlen. Daher hier noch ein Bild meiner Kalkulationstabelle für die Übersicht – für alle Excel-Nerds.

Teil 4.2 hat dann mehr bunte Bildchen. Versprochen!